Während Reparaturen notwendige Arbeiten sind, die keine Mieterhöhung zur Folge haben dürfen, sieht es bei Modernisierungsarbeiten ein wenig anders aus.
Wohnungs- oder Hausmodernisierungen durch den Vermieter dürfen unter Umständen eine Mieterhöhung nach sich ziehen. Der Deutsche Mieterbund definiert als Modernisierung beispielsweise Baumaßnahmen, die zu einer tatsächlichen Wohnwertverbesserung führen. Hierzu zählen unter anderem Schallschutzmaßnahmen. Aber auch neue Sanitäreinrichtungen können als Modernisierungsmaßnahmen gelten, wenn diese etwa eine höhere Einsparung von Energie oder die Senkung des Wasserverbrauchs bewirken. Weitere Energieeinsparungsmaßnahmen sind außerdem Arbeiten an der Wärmedämmung von Türen und Fenstern, an Außenwänden, am Dach und der Kellerdecke. Maßnahmen zur Einsparung von Strom, energiesparende Heiz- und Warmwasseranlagen und die Installation von Wasseruhren fallen ebenfalls in die Kategorie Wohnungsmodernisierung.
Darf der Vermieter einfach so loslegen?
Nein, so einfach ist das Ganze nicht. Ein Vermieter darf selbstverständlich entscheiden, dass es Zeit für Modernisierungsmaßnahmen wird, jedoch muss die Mietpartei über jedes Vorhaben schriftlich informiert werden. Mindestens drei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten muss eine schriftliche Ankündigung bei den Mietern eingegangen sein, in der die Arbeiten im Einzelnen einzusehen sind. Aus der Ankündigung muss also deutlich werden, welchen voraussichtlichen Umfang die Arbeiten haben werden, wann Arbeitsbeginn und wann das geplante Ende der Modernisierung sein soll. Die Mieter haben dann das Recht zu prüfen, ob sie die Arbeiten dulden müssen oder nicht. Der Deutsche Mieterschutzbund rät aber in jedem Fall, keine Handwerker in die Wohnung zu lassen, sofern diese schriftliche Modernisierungsankündigung nicht vorliegt.
Darf ich die Modernisierung ablehnen?
In bestimmten Fällen dürfen Mieter die geplanten Arbeiten ablehnen. Der Deutsche Mieterbund definiert einen Grund zur Ablehnung als „eine nicht zu rechtfertigende Härte“. Dies können entweder der Umfang oder die Art der Bauarbeiten sein, aber auch die baulichen Folgen aus der Modernisierung. Ein weiterer Grund der Härte in diesem Fall schließt aber auch mit ein, dass die zu erwartende Mieterhöhung aufgrund der Modernisierung für den Mieter zu teuer wird.
Der Deutsche Mieterbund weist aber auch darauf hin, dass wenn der Vermieter in der schriftlichen Modernisierungsankündigung auf die Möglichkeit eines „Härteeinwandes“ hingewiesen hat, die Mietpartei die Härtegründe schriftlich bis zum Ende des Monats nach der Ankündigung mitteilen muss. In den meisten solcher Härtefälle muss aber notfalls ein Gericht entscheiden, ob die Modernisierung inklusive aller Konsequenzen nun notwendig ist oder nicht.
Wie hoch kann die Miete werden?
Maximal acht Prozent der Kosten für die Modernisierung dürfen auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Der Deutsche Mieterschutzbund gibt aber auch an, dass die Miete im Zuge der Modernisierungsarbeiten in einem Zeitraum von sechs Jahren höchstens um drei Euro pro Quadratmeter steigen darf. Beträgt die Miete vor der Modernisierung allerdings weniger als sieben Euro pro Quadratmeter, so darf sie innerhalb der sechs Jahre nur um maximal zwei Euro pro Quadratmeter ansteigen.
Und wenn ich selbst modernisiere?
Das bleibt die Entscheidung des Mieters. Sofern der Vermieter nicht ausdrücklich verlangt, dass beispielsweise die neue Einbauküche, die Zwischendecken, der neue Boden oder die neuen Armaturen im Bad nach Auszug in der Wohnung bleiben, muss er auch nicht zahlen. Er darf auf der anderen Seite aber vom Mieter verlangen, die Wohnung bei Auszug in den Urzustand zurückzuversetzen – das kann besonders im Falle eines neuen Bodens teuer für den Mieter werden. Außerdem hat der Mieter dann doppelte Arbeit: Er muss nicht nur den neuen Boden wieder herausnehmen, er muss den alten Boden auch wieder einlegen. Die harmonischste Lösung für beide Seiten ist es, wenn der Vermieter dem Mieter erlaubt, dass Verbesserungen und Einbauten kostenlos in der Wohnung zurückbleiben dürfen. Für den Mieter heißt das im Grunde, bei einem Modernisierungswunsch das offene Gespräch mit dem Vermieter suchen und die Ergebnisse des Gesprächs schriftlich festhalten.
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